Até 2022, tanto consultores financeiros quanto seus clientes estavam habituados a um cenário de taxas de hipoteca relativamente baixas. De fato, desde 2010 até o início deste ano, a taxa média de uma hipoteca fixa de 30 anos permaneceu abaixo de 5%, e não ultrapassava 7% desde 2001. No entanto, em 2022, o cenário começou a mudar. Com o Federal Reserve elevando as taxas de juros na tentativa de controlar a inflação, as taxas de hipoteca subiram para níveis não vistos em mais de duas décadas. Em outubro, a taxa média para hipotecas fixas de 30 anos atingiu 6,9%, o que representa o dobro da média de 3,45% registrada em janeiro do mesmo ano.
Para quem comprou casas nas décadas de 1970 e 1980, uma taxa de hipoteca perto de 7% pode não parecer tão ruim. Isso porque, naquela época, as taxas costumavam ser acima de 10%. Em 1981, a taxa média chegou a 16,6%, com um pico de quase 18,5% em outubro daquele ano! Ao longo dos últimos 50 anos, a taxa média de hipoteca de 30 anos foi de cerca de 7,8%. Assim, mesmo que as taxas de hoje pareçam altas em relação aos últimos anos, elas ainda estão abaixo da média histórica. Isso mostra que as taxas abaixo de 4% que vimos recentemente eram mais uma exceção do que a regra.
Embora os compradores de primeira casa enfrentando taxas de hipoteca mais altas tenham recebido bastante atenção da mídia, essas taxas elevadas também impactam clientes que já são proprietários. Por exemplo, com os juros mais altos, os custos para quem deseja usar o patrimônio da casa como garantia em um empréstimo ou em uma Home Equity Line Of Credit (HELOC – Linha de Crédito com Garantia de Imóvel) aumentaram. Além disso, proprietários mais velhos que estão considerando uma hipoteca reversa também vão enfrentar taxas de juros mais altas, o que pode influenciar seus planos financeiros.
No geral, com tantas pessoas sendo impactadas pelas taxas de juros mais altas, os consultores financeiros têm novas oportunidades de ajudar seus clientes. Eles podem oferecer orientações valiosas sobre como lidar com as mudanças e planejar melhor em um cenário de juros mais elevados, ajudando a tomar decisões financeiras mais estratégicas.
Como o aumento dos custos afeta o fluxo de caixa e a compra de imóveis?
Para muitos clientes, comprar uma casa é uma meta comum de longo prazo. Para aqueles que estão planejando comprar seu primeiro imóvel ou vender e comprar um novo, é essencial entender como essa decisão impacta seu fluxo de caixa e outras metas financeiras. Com os custos de financiamento subindo drasticamente, o papel dos consultores financeiros é fundamental para ajudar os clientes a ajustar suas expectativas — seja economizando mais para a entrada ou recalculando o valor da casa que pretendem comprar. Juntos, consultores e clientes podem revisar essas metas e decidir se querem mudar o preço da casa, levando em conta as novas condições de juros.
Não importa se é um comprador de imóvel pela primeira vez ou alguém planejando reduzir o tamanho da casa na aposentadoria, os consultores podem agregar valor ajudando seus clientes nesse cenário de taxas de hipoteca mais altas.
Por exemplo, se considerarmos uma hipoteca de US$ 400.000, o pagamento mensal apenas do principal e juros subiu bastante no último ano. Em novembro de 2021, esse pagamento era de cerca de US$ 1.700, mas em outubro de 2022, já havia saltado para US$ 2.634. Isso mostra o quanto o aumento das taxas de juros pode impactar o orçamento mensal dos compradores de imóveis.
Infelizmente, para os compradores de imóveis—especialmente aqueles que desejam vender suas casas atuais e cujos valores não aumentaram—o aumento das taxas de juros veio junto com a alta dos preços dos imóveis. O preço médio de venda subiu de US$ 329.000 no primeiro trimestre de 2020 para US$ 454.900 no terceiro trimestre de 2022. Isso significa que os compradores lidam com custos mais altos para financiar sua nova casa, mas também precisam de mais dinheiro emprestado para realizar a compra.
Juntos, o aumento das taxas de juros e dos preços dos imóveis elevou os pagamentos de hipotecas para os compradores. Por exemplo, considerando que o preço médio de uma casa passou de US$ 329.000 no primeiro trimestre de 2020 para US$ 454.900 no terceiro trimestre de 2022, um comprador que fizesse um pagamento inicial de 20% sobre o preço médio da casa veria seu pagamento mensal de principal e juros aumentar de US$ 1.200 para US$ 2.046 nesse período. E essa quantia pode subir ainda mais, já que a taxa média de juros atingiu 6,9% em outubro de 2022!
Além do aumento no pagamento mensal da hipoteca, o aumento dos preços dos imóveis significa que os compradores precisam economizar mais para as entradas. Por exemplo, um comprador que optasse por uma entrada de 20% na casa de preço médio no terceiro trimestre de 2022 teria que economizar US$ 25.100 a mais (totalizando US$ 90.980 em comparação com US$ 65.800) em relação a um comprador no primeiro trimestre de 2020. E esse valor seria ainda maior para aqueles que comprassem casas de preço mais elevado.
Um ponto positivo, no entanto, é que taxas de juros mais altas resultaram em retornos maiores nas contas de poupança, passando de menos de 1% para mais de 3% em alguns bancos, facilitando a economia para a entrada.
O fator crucial é que o aumento acentuado nos preços das casas e nas taxas de hipoteca nos últimos dois anos representa um desafio significativo para os compradores de imóveis. Embora o futuro das taxas de hipoteca e dos preços das casas permaneça incerto, os consultores financeiros podem ajudar seus clientes a revisitar as suposições sobre o preço de compra e a taxa de hipoteca em seus planos financeiros. Isso é importante porque as taxas de juros mais altas (junto com os preços das casas) não apenas influenciam a quantidade que um comprador precisa economizar para a entrada, mas também afetam o fluxo de caixa a longo prazo — já que o pagamento da hipoteca costuma ser a maior despesa — e os ativos disponíveis no futuro.
Escolha entre hipotecas de taxas fixas ou ajustáveis
Quando as pessoas estão procurando uma hipoteca, elas podem escolher entre duas opções: a hipoteca de taxa fixa e a hipoteca de taxa ajustável (Adjustable-Rate Mortgage – ARM). Na hipoteca de taxa fixa, a taxa de juros é a mesma durante todo o período do empréstimo, que geralmente é de 15 ou 30 anos. Já na hipoteca de taxa ajustável, a taxa de juros é fixa por um certo número de anos (geralmente de 3 a 10 anos), e depois disso, a taxa pode mudar de tempos em tempos.
Geralmente, as hipotecas ajustáveis têm taxas de juros mais baixas durante o período fixo do que as hipotecas de taxa fixa. Mas há um risco: depois que o período fixo acaba, a taxa de juros pode aumentar bastante. Isso pode fazer com que a pessoa pague mais ao longo do tempo com uma ARM do que se tivesse escolhido uma hipoteca de taxa fixa.
Nos últimos anos, as hipotecas de taxa fixa eram mais comuns porque as taxas de juros estavam baixas. Os compradores preferiam garantir essas taxas baixas em vez de correr o risco de que as taxas subissem no futuro. No entanto, com o aumento das taxas de juros em 2022, mais pessoas começaram a considerar as hipotecas ajustáveis. Por exemplo, em maio de 2022, as hipotecas ajustáveis representaram mais de 10% de todos os empréstimos hipotecários, o que não acontecia desde 2008. Isso ocorreu porque os proprietários queriam aproveitar a taxa inicial mais baixa de uma ARM em comparação com a taxa fixa.
A escolha entre usar uma ARM ou uma hipoteca de taxa fixa também depende de quanto tempo a pessoa pretende ficar na casa. Por exemplo, quem planeja morar na casa por apenas 5 a 7 anos pode preferir uma ARM, já que a taxa inicial é mais baixa. Também é importante que as pessoas pensem sobre o quanto estão dispostas a assumir o risco de que a taxa da ARM suba depois que o período inicial acabar e se elas podem pagar possíveis aumentos nas parcelas.
É bom lembrar que essa decisão não precisa ser para sempre. As pessoas podem refinanciar sua hipoteca mais tarde se as taxas de juros caírem. Mesmo que as taxas atuais sejam mais altas do que as do passado, elas ainda estão abaixo da média histórica de 50 anos (cerca de 7,8%). Portanto, não é certo que conseguirão uma taxa melhor no futuro.
Em resumo, embora as hipotecas ajustáveis possam ser atraentes agora devido às suas taxas mais baixas em tempos de taxas elevadas, os consultores financeiros podem ajudar seus clientes a pensar sobre todos esses fatores. Isso inclui considerar quanto tempo pretendem ficar na casa e comparar as taxas atuais com a média histórica, para que possam tomar a melhor decisão para suas necessidades.
Considere empréstimos intrafamiliares
Ajudar um filho ou neto a comprar sua primeira casa é um objetivo comum para muitos pais e avós. Para evitar implicações fiscais, é importante observar o limite de doação isenta de impostos, que é de US$ 17.000 por ano em 2023. Para contribuições maiores sem consequências fiscais, uma alternativa é o empréstimo intrafamiliar, que deve ser tratado como um empréstimo legítimo com taxa de juros de “mercado”. Essas taxas, geralmente mais baixas que as hipotecas comerciais, podem resultar em economias significativas para o mutuário. Além disso, os juros pagos em um empréstimo intrafamiliar podem ser deduzidos se usados para a compra de uma residência e se o empréstimo for registrado.
Empréstimos intrafamiliares têm riscos, especialmente para quem empresta. Esses empréstimos são menos líquidos que outras opções de investimento, então é importante avaliar se eles atendem às necessidades financeiras do credor. Ao contrário dos empréstimos hipotecários comerciais, o credor familiar precisa avaliar o risco do mutuário por conta própria, o que pode resultar em inadimplência e questões fiscais. Além disso, atrasos nos pagamentos podem causar tensões familiares.
Consultores financeiros podem ajudar os clientes a ponderar os prós e contras desses empréstimos, seja para ajudar um familiar a comprar uma casa ou para gerar renda com os juros. Também podem encaminhar os clientes para intermediários, como a National Family Mortgage, para garantir que o empréstimo seja bem gerenciado, evitando problemas relacionados a impostos.
Os cálculos de mudança do investimento em hipoteca
Uma dúvida comum entre os clientes é se é melhor usar o dinheiro extra para pagar a hipoteca ou investir. Manter uma hipoteca enquanto se investe é similar a usar um empréstimo para investir; o proprietário espera que os retornos dos investimentos superem o custo da hipoteca. O cálculo dessa decisão depende da taxa de juros da hipoteca, do retorno esperado de investimentos e do risco associado.
Por exemplo, no início de 2022, uma hipoteca de 3% poderia não parecer atraente se comparada a um título seguro rendendo 0,4% ou 2%. Contudo, historicamente, os investidores esperam retornos de ações de cerca de 7%. Com a alta atual das taxas de juros, um proprietário com uma hipoteca de 3% agora pode investir em títulos do Tesouro que oferecem retornos superiores, tornando essa opção mais atraente do que pagar a hipoteca.
Por outro lado, novos compradores, enfrentando taxas de hipoteca superiores a 6%, podem achar mais vantajoso pagar a hipoteca, já que o retorno “sem risco” está agora mais alto. Assim, as decisões sobre pagar ou investir mudam com as taxas de juros. Consultores financeiros podem ajudar os clientes a entender como essas mudanças afetam suas decisões sobre hipoteca e investimentos.
Aproveitar o patrimônio imobiliário se torna mais caro
Para muitos proprietários, o patrimônio líquido da casa é o maior ativo e uma fonte importante de dinheiro. Além de vender a casa, existem outras formas de acessar esse patrimônio para atender a necessidades financeiras, como o refinanciamento com saque. Nesse caso, o proprietário faz uma nova hipoteca maior do que a atual, permitindo que ele use o dinheiro extra.
Por exemplo, se uma casa vale $500.000 e o proprietário tem uma hipoteca de $200.000, ele pode refinanciar para uma nova hipoteca de $300.000, pagando a original e ficando com $100.000. Em tempos de juros baixos, isso poderia até resultar em pagamentos mensais menores.
Contudo, com o aumento das taxas de juros, refinanciamentos com saque agora podem ser menos atraentes, já que os pagamentos mensais aumentarão devido à taxa de juros mais alta. O mesmo se aplica aos empréstimos com garantia de imóvel e HELOC, cujos custos também aumentaram. Consultores financeiros devem revisar as taxas e premissas para ajudar clientes que têm esses tipos de empréstimos, pois os pagamentos mais altos podem afetar o fluxo de caixa.
Para proprietários de imóveis com 62 anos ou mais, uma hipoteca reversa é uma opção para acessar o valor de sua casa. Essa ferramenta permite que os proprietários tomem empréstimos contra sua residência principal sem fazer pagamentos mensais. Em vez disso, os juros se acumulam sobre o valor emprestado e só são pagos quando o proprietário se muda ou após sua morte, quando a casa é vendida pelos herdeiros.
Entretanto, com o aumento das taxas de juros, os custos de uma hipoteca reversa também subiram. Isso significa que, embora os proprietários possam ter mais patrimônio devido ao aumento dos preços dos imóveis, eles poderão pegar menos dinheiro emprestado, pois os juros mais altos reduzem o patrimônio disponível ao final do empréstimo.
Por isso, os consultores financeiros devem revisar as premissas de taxas de juros nos planos de seus clientes que estão pensando em usar o patrimônio imobiliário. Uma alternativa pode ser aumentar as reservas de caixa para oferecer liquidez, o que agora é mais atraente devido às taxas de juros mais altas sobre a poupança.
Oportunidade para reduzir o tamanho
Embora o aumento das taxas de juros apresente desafios para quem quer comprar uma casa ou acessar o patrimônio, o cenário atual pode ser vantajoso para proprietários que consideram vender suas casas e se mudar para imóveis mais baratos. Com a alta dos preços nos últimos dois anos, muitos proprietários acumularam patrimônio suficiente para comprar uma nova casa à vista, evitando hipotecas com juros altos ou reduzindo o valor da nova hipoteca.
Mesmo que o imóvel menor também tenha aumentado de preço, é provável que o imóvel atual tenha visto uma valorização maior em termos absolutos. Por exemplo, um aumento de 25% em uma casa de $400.000 resulta em $100.000 de patrimônio adicional, enquanto o mesmo percentual em uma casa de $320.000 representa apenas $80.000.
Além disso, aqueles que pensam em se mudar de áreas com alto custo de vida para regiões mais baratas (por aposentadoria ou trabalho remoto) podem se beneficiar dessa mudança.
Contudo, mesmo comprando à vista, as taxas de juros mais altas ainda podem impactar o processo. Por um lado, elas podem limitar a competição na compra da nova casa, permitindo um preço melhor. Por outro lado, isso pode diminuir o número de compradores interessados na venda da casa atual, devido aos custos maiores da hipoteca.
Assim, para quem está pensando em reduzir o tamanho de suas casas, as condições atuais podem representar uma boa oportunidade de vender pelo valor máximo e evitar os custos de uma hipoteca em tempos de juros elevados.
Resumindo, um ambiente de taxas de juros mais altas afeta quem deseja comprar uma casa, mas também os proprietários atuais, e é preciso que os consultores financeiros ajudem seus clientes a atualizar suas estratégias e explorar alternativas para garantir que permaneçam financeiramente sustentáveis. Dado que o futuro das taxas de juros e dos preços das casas é incerto, a flexibilidade é essencial.
Além disso, como uma casa é um bem de consumo que envolve apegos emocionais e também um ativo na declaração de patrimônio líquido, os consultores podem ajudar a definir os objetivos relacionados à casa, e isso inclui avaliar as compensações financeiras de comprar um imóvel mais caro ou mais barato com uma hipoteca em um ambiente de juros altos, ou até mesmo considerar a compra à vista, se for viável.
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